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商业地产仍受电商冲击不小

时间:2016-12-14

曾几何时,“一铺养三代”的说法成为人们的投资金句,似乎买“旺铺”成了一劳永逸的投资法门。然而商业地产商们的遭遇,似乎正提醒着人们,传统投资观念也到了需要更新的时候。

当前,受宏观经济形势影响,商业实体店客流下降明显,一路攀升的租金又让实体店对降低商品价格有心无力,使得传统零售业总体表现低迷。对于租户来说,不仅要面对年年渐长的租金,还有高额的管理费用,再加上人工、水、电、暖等费用,成本过高导致租户退租情况越来越多。此外,入住率不高、周边消费人群不足的区域可能需要很长的培养期,这期间商家往往会赔钱经营。一个刚刚建成的社区,商家不会立刻进入经营,这也是许多新建商圈区域商铺大批空置的主要原因。目前的情况是,培养期时间越来越长,有的商业体为了吸引人气,甚至打出“首年零租金”的口号,依然难以吸引到商家。

真实的数据也证明了这一现象。2016年还剩一个月,回顾2016年的深圳地产商业市场,总体表现平平淡淡。据深圳中原研究中心统计,2016年深圳1~11月一手商业物业月成交面积平均10765平方米,成交均价47526元/平,虽同比去年成交上涨3%,但显然一手商业成交未受到2015年楼市货币双重利好政策的刺激而明显增长,今年以来一直呈现中低位波动的趋势。长期来看,商业市场一手成交近些年一直呈现出“只波动,不上升”停滞发展的趋势。

为什么商业市场近年会几乎发展“停滞”,究其原因,中原研究中心总结了以下几个方面:

1,经济“脱实入虚”,实体经济疲软 。2015年10月以来,我国M1、M2 剪刀差不断扩大,社会信贷总量不断增加,2016年1~10月累计增量达到10.81万亿,大量的居民收入通过加杠杆的方式进入房地产市场(特别是住宅市场),使房地产销售增速持续高位,信贷规模不断扩大,大量社会资金“脱实入虚”,投机情绪高涨,社会金融风险不断累积,从而造成了实体经济的持续不景气。这对商业市场的影响主要表现在两个方面,一是会造成需求的降低,商家入市的积极性降低。二是会造成对整个市场预期的看空,从而使商业投资氛围持续低迷。

2,电商冲击明显,传统商业客户流失。虽然传统商业市场近年来一直不温不火,但以天猫为代表的电商发展势头却一直强劲。以今年双十一战绩为例,双十一当天天猫的交易情况,仅用不足16小时便超过了2015年整天的成交额,最终达到1207亿的成交额同比2015年增长32.32%。此外,不仅天猫,京东、苏宁等众多电商都利用双十一取得了不错的成绩。

与电商相比,传统商业入市门槛高,手续复杂,投资收回时间长,导致产品价格的相对高昂,从而造成很大一部分追求价格低廉的客户的流失。客户流失,销量下降,商家经营成本也会相应增加,如此恶性循环,商铺的空置率一直居高不下。

3,短期价格波动大,投资回报周期长。因为商业不存在刚需,又易受宏观经济的影响,因此与住宅相比,短期内的成交量价的波动幅度更大。虽长期来看,商业物业的成交价格也呈上涨趋势,但因其流动性相比住宅较差而导致投资情绪低下,也是造成商业市场长期冷淡的一个原因。

因此,也许未来网络电商将不会再成为阻碍传统商业发展的绊脚石,而是变成促进传统商业发展的助力器,当线上店家纷纷开始向线下发展,传统商业有望出现转机。

来源:http://www.cs.com.cn/ssgs/fcgs/201612/t20161212_5116766.html

CMRC中研世纪点评解析:

2016年,一二线城市商品住宅“去库存化”效果显著,但与此同时广州、上海等城市的商业地产库存数据却在不断累加,商品住宅和商业地产“冰火两重天”。

导致商业地产陷入低迷的主要原因有:1)经济下行压力大,商业地产需求缩减。中国的经济在2011年达到增速峰值后开始下滑,近两年GDP增长率分别是7.3%和6.9%,今年预测的增长速度是6.7%。实体经济的不断下行压制了商业地产的需求。 2)电商的快速发展限制了商业地产的发展。近年来,电子商务市场快速发展。据相关数据统计,2011年-2015年电子商务交易规模年均保持20%的速度增长,截止到2015年国内电子商务交易规模达到了20.8万亿。受电商冲击,实体百货超市关店速度高于开店速度,仅万达百货在2015年就关店56家。3)商业地产陷同质化竞争愈加激烈。到2015年底,购物中心数据猛增至4500家,建筑面积超2.3亿平米,增幅达到25%,阶段性的过剩、品质同化以及不受投资者青睐也使得商业地产困境凸显。4)投资气氛低迷。与商品住宅相区别的是,商品住宅有刚性需求,但商业地产讲的是经营预期。投资客对商铺回报的内心预期不高,投资降温也是商业地产陷入瓶颈原因之一。

虽然有如上诸多原因导致商业地产处于寒冬期,但宏观经济的持续低迷和商业地产行业处于相对过剩阶段才是主要原因。